Wenn man das vierteljährliche Bulletin einer SCPI erhält und einen Unterschied zwischen dem Zeichnungspreis und dem Wiederbeschaffungswert sieht, ist die erste Reaktion oft, sich zu fragen, ob man zu viel bezahlt hat. Dieser Reflex ist gesund.
Der Wiederbeschaffungswert einer SCPI stellt den Gesamtbetrag dar, den man aufbringen müsste, um ihr Immobilienvermögen identisch nachzubilden, einschließlich der Kosten. Zu verstehen, wie er berechnet wird, ermöglicht es, die Signale, die die Verwaltungsgesellschaft über die tatsächliche Gesundheit der Anlage sendet, richtig zu deuten.
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Toleranzbereich und Anpassung des Zeichnungspreises
In der Praxis dient der Wiederbeschaffungswert nicht nur dazu, eine theoretische Neugier zu befriedigen. Er löst konkrete Entscheidungen seitens der Verwaltungsgesellschaft aus. Wenn der Unterschied zwischen dem Zeichnungspreis und dem Wiederbeschaffungswert den allgemein akzeptierten Toleranzbereich (zwischen -10 % und +10 %) überschreitet, muss die Verwaltungsgesellschaft den Anteilspreis anpassen.
Dieser Mechanismus hat direkte Konsequenzen für den Anleger. Eine SCPI, deren Zeichnungspreis deutlich unter ihrem Wiederbeschaffungswert liegt, bietet potenziell einen Rabatt beim Kauf. Im Gegensatz dazu signalisiert ein Preis über dem oberen Band einen Aufschlag, der sich negativ auf die zukünftige Rendite auswirken kann.
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Der Markt bleibt in diesem Punkt heterogen. Einige SCPI haben kürzlich ihren Anteilspreis angehoben, um sich an die Neubewertung ihrer Immobilien anzupassen, während andere ihn nach weniger günstigen Gutachten gesenkt haben. Um den Wiederbeschaffungswert der SCPI zu vertiefen, muss man zunächst die Komponenten ihrer Berechnung verstehen.
Berechnung des Wiederbeschaffungswerts: die zu addierenden Posten
Die Formel erscheint einfach, aber jede Zeile verbirgt eine Bewertungsnuance.
Verwertungswert: die Grundlage der Berechnung
Man beginnt mit dem Verwertungswert, der zwei Elemente umfasst: den Verkehrswert der Immobilien (geschätzt von unabhängigen Gutachtern) und die finanziellen Nettoaktiva der SCPI (Barmittel, Forderungen, kurzfristige Anlagen abzüglich der Schulden). Dieser Verwertungswert gibt den Preis an, zu dem man theoretisch das gesamte Vermögen zu einem bestimmten Zeitpunkt verkaufen könnte.
Kosten und Wiederbeschaffungsgebühren: der oft unterschätzte Posten
Um den Wiederbeschaffungswert zu erhalten, addiert man zu dem Verwertungswert alle Kosten, die erforderlich wären, um dieses Vermögen zurückzukaufen. Hier sind die wichtigsten Posten:
- Die Grunderwerbssteuer (allgemein als Notarkosten bezeichnet), die einen erheblichen Teil der Immobilienerwerbskosten in Frankreich ausmacht
- Die Notarkosten und die Gebühren, die mit der Transaktion verbunden sind
- Eventuelle Bau- oder Renovierungskosten für Immobilien, die seit ihrem Erwerb Arbeiten unterzogen wurden
- Die Such- und Strukturierungsgebühren, die bei der Zusammenstellung des Portfolios gezahlt wurden
Der Wiederbeschaffungswert ist daher immer höher als der Verwertungswert, da er diese Eintrittskosten berücksichtigt. Das ist logisch: Ein Vermögen wiederherzustellen, kostet mehr, als es zu verkaufen.
Wiederbeschaffungswert pro Anteil: vom Gesamtwert zum individuellen Wert
Die Gesamtzahl des Wiederbeschaffungswerts hat für den Anleger an sich wenig Bedeutung. Was zählt, ist der Wiederbeschaffungswert pro Anteil. Man teilt einfach den gesamten Wiederbeschaffungswert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile.
Diese Zahl wird dann mit dem vom Verwaltungsgesellschaft angegebenen Zeichnungspreis verglichen. Ein Zeichnungspreis, der unter dem Wiederbeschaffungswert pro Anteil liegt, zeigt einen Rabatt an. Ein höherer Preis signalisiert einen Aufschlag.
Dieser Vergleich sollte nicht isoliert betrachtet werden. Er gewinnt an Bedeutung, wenn er mit der Ausschüttungsquote und der internen Rendite kombiniert wird, um ein vollständiges Bild der Anlageperformance zu erhalten. Ein rabattierter Preis garantiert keine gute Investition, wenn das zugrunde liegende Immobilienvermögen sinkende Einnahmen generiert.
Veröffentlichungshäufigkeit und Transparenz für die Anleger
Der Wiederbeschaffungswert wird mindestens zweimal im Jahr auf der Grundlage unabhängiger Immobiliengutachten berechnet. Diese Häufigkeit ermöglicht es, die tatsächliche Entwicklung des Vermögens zu verfolgen und bevorstehende Preisänderungen zu erkennen.
In der Praxis variieren die Rückmeldungen zur Reaktionsfähigkeit der Verwaltungsgesellschaften. Einige veröffentlichen schnell aktualisierte Werte und passen den Anteilspreis umgehend an. Andere benötigen mehr Zeit, was vorübergehend zu stärkeren Abweichungen zwischen Zeichnungspreis und Wiederbeschaffungswert führt.
Für einen SCPI-Anleger gehört die regelmäßige Überprüfung dieses Indikators zur minimalen Verwaltung seiner Anlage. Hier sind die Punkte, die in den Berichten zu überprüfen sind:
- Die prozentuale Abweichung zwischen Zeichnungspreis und Wiederbeschaffungswert pro Anteil
- Die Entwicklung des Verkehrswerts der Immobilien von Jahr zu Jahr (Steigerung, Stabilität oder Rückgang)
- Der Trend über mehrere Semester, der aussagekräftiger ist als eine isolierte Zahl
Aufschlag und Rabatt: was die Abweichung über den SCPI-Markt verrät
Die Abweichung zwischen Zeichnungspreis und Wiederbeschaffungswert ist kein Mangel des Systems. Sie spiegelt die Managemententscheidungen und die Bedingungen des Immobilienmarktes wider. In einer Aufschwungsphase neigen die Gutachten dazu, die Vermögenswerte neu zu bewerten, was den Wiederbeschaffungswert nach oben treibt. Die Verwaltungsgesellschaft kann dann den Anteilspreis erhöhen.
In einer Korrekturphase kehrt sich der Mechanismus um. Die Rückgänge des Anteilspreises spiegeln einen Rückgang des Wertes des Immobilienvermögens wider, nicht einen willkürlichen Vertrauensverlust. Es ist das mechanische Abbild der Gutachten.
Der aktuelle Markt befindet sich weiterhin in einer Anpassungsphase, mit SCPI, die ihren Zeichnungspreis erhöhen, und anderen, die ihn je nach Art und Lage ihrer Immobilien senken. Der Wiederbeschaffungswert ermöglicht es, gerechtfertigte Anpassungen von Situationen zu unterscheiden, in denen sich der Anteilspreis zu weit von der Realität des Vermögens entfernt.
Der Wiederbeschaffungswert bleibt eines der wenigen Indikatoren, die den Preis, den der Anleger bezahlt, mit dem tatsächlichen wirtschaftlichen Wert der von der SCPI gehaltenen Vermögenswerte verbinden. Man kann eine Immobilienpapierinvestition nicht steuern, ohne ihn regelmäßig zu konsultieren, ebenso wie die Ausschüttungsquote oder den Jahresbericht der Verwaltungsgesellschaft.