Eine Immobilie zu kaufen oder ein Haus zu renovieren, ist oft das Projekt eines Lebens. Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren verändert, und die Spielregeln ebenfalls. Zinssätze, verpflichtende Energieaudits, neue Finanzierungsspielräume für Erstkäufer: Die zu beherrschenden Parameter haben sich vervielfacht. Hier sind die konkreten Aspekte, die den Unterschied zwischen einem gut geführten Projekt und einem von unangenehmen Überraschungen geprägten Verlauf ausmachen.
Verpflichtendes Energieaudit: ein unterschätzter Verhandlungshebel beim Immobilienkauf
Seit April 2023 erfordert der Verkauf einer Immobilie, die im DPE mit F oder G eingestuft ist, ein Energieaudit. Diese Verpflichtung wird schrittweise auf besser eingestufte Immobilien ausgeweitet. Vor Ort ist die Konsequenz direkt: Eine Immobilie mit Audit und einem detaillierten Sanierungsplan verkauft sich schneller und unterliegt weniger Verhandlungen nach unten.
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Warum verändert dieses Dokument so viel? Weil es eine regulatorische Einschränkung in ein Entscheidungsinstrument verwandelt. Der Käufer weiß genau, welche Renovierungsarbeiten geplant werden müssen, in welcher Reihenfolge und für welches geschätzte Budget. Der Verkäufer hingegen vermeidet niedrige Angebote, die durch Unsicherheiten über die tatsächlichen Kosten der Arbeiten gerechtfertigt sind.
Wenn Sie Käufer sind, fordern Sie systematisch das Audit vor dem ersten Besuch an. Wenn Sie verkaufen, lassen Sie dieses Audit vor der Verkaufsanzeige durchführen, auch wenn das Gesetz es für Ihre Einstufung noch nicht verlangt. Diese Antizipation verkürzt die Verkaufsfristen und sichert den angezeigten Preis bereits bei der Markteinführung. Sie können auch hier mehr über Immo et Habitat erfahren, um diese Fragen der Immobilienbewertung zu vertiefen.
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Immobilienkredit und HCSF-Regeln: Was sich für Erstkäufer geändert hat
Die Wettbewerber sprechen davon, “seine Finanzierung gut vorzubereiten”, aber der regulatorische Rahmen hat sich kürzlich geändert. Der Höhere Rat für Finanzstabilität (HCSF) hat Ende 2023 und dann 2024 den Spielraum, der den Banken gewährt wird, gelockert. Dieser Spielraum betrifft Ausnahmeanträge, die Kreditlaufzeit und den Anteil des Einkommens, der für den Kredit aufgewendet wird.
Konkret haben die Banken mehr Spielraum, um Erstkäufern einen Kredit zu gewähren, selbst wenn die Verschuldungsquote leicht über dem üblichen Schwellenwert liegt. Das bedeutet nicht, dass jeder leichter einen Kredit erhält. Es bedeutet, dass bestimmte Profile, die zuvor abgelehnt wurden, jetzt Zugang zum Eigentum haben können.
Wie man diesen Spielraum nutzen kann
Bevor Sie die Tür einer Bankfiliale öffnen, bereiten Sie ein Dossier vor, das Ihre Fähigkeit zeigt, eine zusätzliche finanzielle Belastung zu tragen. Banken, die ihren Ausnahmespielraum nutzen, suchen nach bestimmten Signalen:
- Ein komfortabler Lebensunterhalt nach der Monatsrate, auch wenn die Verschuldungsquote den Standardwert übersteigt. Je besser dieser Lebensunterhalt dokumentiert ist, desto besser wird das Dossier akzeptiert.
- Ein persönlicher Beitrag, auch bescheiden, der eine regelmäßige Sparfähigkeit beweist. Die Regelmäßigkeit zählt mehr als der Betrag.
- Ein Projekt für die Hauptwohnung (und nicht für eine Mietinvestition), da die HCSF-Ausnahmen vorrangig auf den Erwerb von Eigentum abzielen.
Mehrere Banken zu vergleichen, bleibt die beste Strategie. Nicht alle Banken nutzen ihr Kontingent an Ausnahmen im gleichen Tempo, und einige haben am Ende des Quartals noch Spielräume, während andere ihre bereits aufgebraucht haben.
Energieerneuerung: Abwägen zwischen Komfort und Rentabilität des Projekts
Ein älteres Gebäude zu renovieren, um seine Energieeffizienz zu verbessern, ist zu einem Reflex geworden, getragen von regulatorischen Anforderungen und steigenden Energiepreisen. Die Schwierigkeit besteht nicht darin, zu wissen, dass eine Renovierung notwendig ist. Sie besteht darin, zu wissen, wo man anfangen soll und wie viel man im Verhältnis zum Wert der Immobilie investieren sollte.
Ein häufiger Fehler besteht darin, postweise zu renovieren, ohne eine Gesamtvision zu haben. Fenster zu wechseln, ohne die Wandisolierung zu behandeln, verschiebt beispielsweise das thermische Problem, ohne es zu lösen. Ein umfassendes Renovierungsszenario, selbst wenn es in mehreren Phasen durchgeführt wird, ist kostengünstiger als eine Reihe isolierter Arbeiten.
Die Reihenfolge der Renovierungsarbeiten ist ebenso wichtig wie das Budget
Für ein älteres Haus folgt die logische Reihenfolge fast immer dem gleichen Schema:
- Isolierung der Hülle (Dach, Wände, Böden) vor dem Austausch des Heizsystems. Isolierung reduziert den Energiebedarf, was es ermöglicht, eine kleinere und kostengünstigere Heizung zu dimensionieren.
- Belüftung, die an das neue Dichtheitsniveau angepasst ist. Ein gut isoliertes, aber schlecht belüftetes Gebäude erzeugt innerhalb weniger Monate Feuchtigkeitsprobleme.
- Austausch des Heizsystems als letztes, abgestimmt auf die tatsächlichen Bedürfnisse des renovierten Gebäudes und nicht auf die des ursprünglichen Gebäudes.
Diese Logik gilt auch für Mietinvestitionen. Eine nach einem kohärenten Plan renovierte Wohnung erreicht eine bessere DPE-Einstufung, was ihren Wert sowohl auf dem Verkaufs- als auch auf dem Mietmarkt erhält.
Lokaler Immobilienmarkt: Das Viertel wiegt mehr als die Stadt
Haben Sie schon einmal bemerkt, dass zwei Straßen, die nur einige hundert Meter voneinander entfernt sind, manchmal sehr unterschiedliche Quadratmeterpreise aufweisen? Die Granularität des Immobilienmarktes hat sich verfeinert. Käufer vergleichen jetzt von Viertel zu Viertel, sogar von Straße zu Straße.
Mehrere Faktoren erklären diese lokalen Unterschiede: die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, die Präsenz von Geschäften in der Nähe, das gemessene Geräuschniveau, die Qualität des öffentlichen Raums. Der Preis einer Immobilie spiegelt in erster Linie die Mikro-Geographie ihres Standorts wider.
Für einen Kauf konsultieren Sie die aktuellen Verkaufsdaten auf Viertelbasis (die notariellen Datenbanken ermöglichen dieses Detailniveau). Für eine Mietinvestition analysieren Sie die Leerstandsquote des spezifischen Sektors, nicht die der gesamten Stadt. Ein Viertel, das sich im Wandel befindet (neue Verkehrsverbindung, Umgestaltung eines öffentlichen Raums), kann ein Wertsteigerungspotenzial bieten, das die kommunalen Durchschnittswerte nicht zeigen.
Der Immobilienmarkt belohnt diejenigen, die ihr Projekt methodisch vorbereiten. Egal, ob es sich um einen Erstkauf, eine Renovierung oder eine Investition handelt, die im Vorfeld getroffenen Entscheidungen bestimmen die Rentabilität und den Komfort auf lange Sicht. Das Energieaudit, die finanzielle Strukturierung gemäß den HCSF-Regeln und die Wahl des Viertels sind drei Säulen, die jeweils genauso viel Aufmerksamkeit verdienen wie die Suche nach der Immobilie selbst.